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PROJECTSTORY プロジェクトストーリー

  • 管理部 係長

    山田 国宏

    2006年入社 リノベーション担当

  • 管理部 主任

    中山 直紀

    2010年入社 リノベーション担当

福岡市西区内浜にある端正な建物。「コーポJOY」は2LDKの居室を全35戸有するファミリー向けマンションだ。
入居者の多くは転勤族。3~6年のペースで各居室の入居者は退居し、その都度、室内の内装工事が行われる。

退去工事は原状回復が基本だが「コーポJOY」の管理を担当する山田は退去のタイミングで、オーナー様に室内のリノベーションを提案している。すでに35戸中の23戸はリノベーションが完了している。

「コーポJOYは立地も良く、安定した人気を持つ物件ですから、通常の原状回復でもいつかは次の入居者が決まるでしょう。しかし今はインターネットで写真や動画を見て転居先を決める人が多い時代。和室が2室つながった昔ながらのコーポJOYの間取りでは、素早い入居者獲得につながりにくいのではと感じていました」。

多額の費用がかかるリノベーション。提案のタイミングを見極めよ。

建物は人が住むことで血が通い始める。空室が長く続く状態は建物にとっても、オーナー様にとっても大問題だ。いかに早く、かつスムーズに次の入居を決め、安定収入に結びつけるか。的確なアドバイスをし、サポートを行うのは、物件管理を行う山田たち管理部の使命。リノベーションはそのための選択肢のひとつに過ぎない。

「古い間取りの居室を現代のライフスタイルに合うような間取りにリノベーションする。言うのは簡単ですが、原状回復と比べると多額の費用がかかるのも事実です」と山田。
同じ管理部で他物件のリノベーションに携わる中山も「もしオーナー様にとって費用負担が大き過ぎたら提案の意味がありません。だからアプローチの方法もオーナー様によってケースバイケース。リノベーションすることでその先に投資額を無理なく回収できるという見通しがなければ、無理強いはしない。いつ、どの段階で効果的な工事提案をするのか、見極めが大事なんです」と語る。

「コーポJOY」が1室ずつリノベーションを行うのも、長期的な資金計画に則っているからこそなのだ。

自分たちがまず楽しい。だから人をワクワクさせられる。

リノベーションの提案は、工事のプラン、新しい間取りの図面、内装業者の見積もりプランと一緒にオーナー様へ提出。山田ら管理部のスタッフは自ら図面も引く。

「これまで多くの物件を管理してきましたから、人気の高い物件の傾向や特徴、入居者様からのご感想やご意見とオーナー様のご予算等をすべて鑑みて、図面を考えます。工事から入居者がつくまでの物語を作り、この建物はこういう風に活かしましょう、とご提案するのです。大枠は変えられませんが、コーポJOYの場合はこれまでの実績もあり、毎回新しい試みをカタチにできているところが刺激的です」と山田は振り返る。

たとえば最近リノベーションを行った「コーポJOY」の206号は白を基調にしたシンプルで明るい装いの部屋に。602号は落ち着きのあるシックな空間に、それぞれアクセントクロスを取り入れるなどしてモダンな仕上がりになっている。「それこそ何十パターンと図面を引いてアイデアを推敲しますが、イメージを現実化できる喜びは大きい。考える私たちも楽しくないと、いい部屋はできないと感じています」。

リノベーションの提案は、工事のプラン、新しい間取りの図面、内装業者の見積もりプランと一緒にオーナー様へ提出。山田ら管理部のスタッフは自ら図面も引く。

「これまで多くの物件を管理してきましたから、人気の高い物件の傾向や特徴、入居者様からのご感想やご意見とオーナー様のご予算等をすべて鑑みて、図面を考えます。工事から入居者がつくまでの物語を作り、この建物はこういう風に活かしましょう、とご提案するのです。大枠は変えられませんが、コーポJOYの場合はこれまでの実績もあり、毎回新しい試みをカタチにできているところが刺激的です」と山田は振り返る。

たとえば最近リノベーションを行った「コーポJOY」の206号は白を基調にしたシンプルで明るい装いの部屋に。602号は落ち着きのあるシックな空間に、それぞれアクセントクロスを取り入れるなどしてモダンな仕上がりになっている。「それこそ何十パターンと図面を引いてアイデアを推敲しますが、イメージを現実化できる喜びは大きい。考える私たちも楽しくないと、いい部屋はできないと感じています」。

リノベーションにハプニングはつきもの。想定外の事態をどう収めるか。

実際、マンションのリノベーションプロジェクトにかかる期間は2、3カ月。そのうち1カ月は工事期間だ。工事の難しさを中山はこう語る。

「いくら念入りに初期の設計図を調べ、新しい図面を引いても、いざ壁を壊してみると思わぬ所に梁があったり、排水や水道の配管が違っていたりすることも珍しくありません。そうしたハプニングやトラブルを見積もりの中でどう収めるか。これも建物の管理を任されている私たちの腕の見せ所です」。

「コーポJOY」のリノベーションプロジェクトでも、着工後に想定外だった7㎝の梁があることが判明。山田らは急遽、これを活かしたプランを立て直したという。

「現場で職人さんたちとアイデアを出し合いながら考慮した結果、問題が分かる前よりもいい仕上がりになったので胸をなで下ろしました」。想定外の事態にも共に知恵を出してくれる職人の経験値も大央の強み。
長年培ってきた信頼が、ピンチをチャンスに変える力になっている。

社長を筆頭に大央は建築のプロ集団。思い切りのいい提案ができる。

「コーポJOY」のような共同住宅の場合、リノベーションは建物のオーナー様はもちろん、他の入居者にとっても気持ちの良いものでなくてはならない。

「そのため工事着工前に他のご入居者様をまわり、理解を求めるためご挨拶を行いますし、問題が発生すればその対応もします」。トラブルはゼロであることが理想だが、山田も中山も「今後の物件管理の参考にもなる貴重な情報でもある。真摯に受け止めて対応しています。そうして無事にリノベーションプロジェクトが完了し、オーナー様も『いい仕上がりになった、ありがとう』とご満足いただけることが何よりの喜びです」と口を揃える。

リノベーションを果たした「コーポJOY」の2室は山田の予測通り、オーナー様の満足の手応えを実感し、絆もさらに強まった。

「築年数が経った建物が増える福岡において、リノベーションは今後も強化していくべき事業です。大央は社長が一級建築士であり空間デザイナーですし、社内にも一級建築士がいるところが他の不動産会社にない強み。いろいろな意見をもらいながらアイデアをブラッシュアップできます。大胆なプランを社長の監修のもと実現に向け勧めていく。リノベーションの可能性の広さを学ぶほどに、この仕事のやり甲斐の大きさを実感しています」

「コーポJOY」のような共同住宅の場合、リノベーションは建物のオーナー様はもちろん、他の入居者にとっても気持ちの良いものでなくてはならない。

「そのため工事着工前に他のご入居者様をまわり、理解を求めるためご挨拶を行いますし、問題が発生すればその対応もします」。トラブルはゼロであることが理想だが、山田も中山も「今後の物件管理の参考にもなる貴重な情報でもある。真摯に受け止めて対応しています。そうして無事にリノベーションプロジェクトが完了し、オーナー様も『いい仕上がりになった、ありがとう』とご満足いただけることが何よりの喜びです」と口を揃える。

リノベーションを果たした「コーポJOY」の2室は山田の予測通り、オーナー様の満足の手応えを実感し、絆もさらに強まった。

「築年数が経った建物が増える福岡において、リノベーションは今後も強化していくべき事業です。大央は社長が一級建築士であり空間デザイナーですし、社内にも一級建築士がいるところが他の不動産会社にない強み。いろいろな意見をもらいながらアイデアをブラッシュアップできます。大胆なプランを社長の監修のもと実現に向け勧めていく。リノベーションの可能性の広さを学ぶほどに、この仕事のやり甲斐の大きさを実感しています」

先輩インタビュー管理部 係長 山田 国宏 (2006年入社)
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